פינוי בינוי תמורה | קובי אלקיים נדלן בע"מ

התמורה בפינוי בינוי היא לא מספר אחד. היא חבילה של כמה רכיבים, וכל אחד מהם ניתן למשא ומתן. בעלי דירות שמסתכלים רק על "כמה מטרים אני מקבל" מפספסים את רוב התמונה.

רכיבי התמורה

הדירה החדשה — הרכיב המרכזי. בדרך כלל גדולה מהדירה הקיימת, בבניין חדש עם מעלית, ממ"ד, מרפסת וחניה. גודל התוספת הוא הסעיף שעליו מתנהל רוב המשא ומתן.

מיקום הדירה בבניין החדש — קומה, כיוון, נוף. שתי דירות באותו גודל יכולות להיות שוות סכומים שונים לגמרי. מנגנון חלוקת הדירות בין בעלי הדירות צריך להיות מוסכם וכתוב מראש.

דמי שכירות בתקופת הבנייה — היזם משלם לבעל הדירה שכירות לדיור חלופי לאורך כל תקופת ההריסה והבנייה. הסכום נקבע לפי שכר דירה סביר לדירה דומה באזור, ומגובה בערבות בנקאית אוטונומית.

הוצאות נלוות — הובלה, מעבר, לפעמים גם דמי ניהול ראשוניים בבניין החדש. סעיפים קטנים, אבל אם הם לא בהסכם — הם לא מגיעים.

עורך דין על חשבון היזם — ייצוג משפטי עצמאי לדיירים, שהיזם מממן.

הפטורים ממס — פטור ממס שבח, מס רכישה והיטל השבחה על הדירה שמתקבלת, בתנאים ובתקרות שבחוק. זה רכיב תמורה בכל מובן: בלעדיו, חלק ניכר מהערך היה נעלם.

איך התמורה נקבעת

אין נוסחה חוקית. יש כלכלה. היזם מחשב כמה דירות הוא יכול לבנות במתחם לפי המדיניות התכנונית, מה שווי המכירה שלהן, ומה עולה לבנות את כולן — כולל הדירות שהוא נותן חינם לבעלי הדירות הקיימים, השכירות, הערבויות והמימון. מה שנשאר הוא הרווח שלו. התמורה לדיירים היא חלק מהמשוואה הזאת, וככל שהפרויקט כלכלי יותר, יש יותר מה לחלק.

לכן שני מתחמים שנראים דומים יכולים לקבל הצעות שונות מאוד: בגלל שווי דירות שונה באזור, מדיניות רשות שונה, או מספר בעלים שונה שצריך לפצות מאותו מלאי.

איך משווים בין הצעות

אל תשוו רק את גודל הדירה. השוו את החבילה כולה: גודל, מיקום, שכירות, ערבויות, לוחות זמנים ואבני דרך, ומנגנון יציאה. הצעה עם 5 מ"ר יותר אבל בלי ערבות אוטונומית לשכירות היא הצעה גרועה יותר, לא טובה יותר.

ובדקו את היזם עצמו: ניסיון בפרויקטים דומים שהושלמו, איתנות פיננסית, מי החברה המגבה, מי הבנק המלווה. הבטחה נדיבה מיזם שלא יכול לממן אותה שווה פחות מהבטחה סבירה מיזם שכן.

סימני אזהרה

תמורה שנראית גבוהה בהרבה מהמקובל באזור בלי הסבר כלכלי. סירוב לתת ערבות אוטונומית לשכירות. לחץ לחתום מהר. הסכם שנוסח על ידי עורך הדין של היזם בלי ייצוג עצמאי לדיירים. הבטחות על לוח זמנים לפני שיש תב"ע. כל אחד מאלה לבד הוא סיבה לעצור ולבדוק.

מה אנחנו מציעים

חוות דעת ראשונית על היתכנות המתחם ועל טווח התמורה הריאלי, לפני שאתם מתחייבים לאף אחד. support@kobielkayamrealestateltd.com, 053-658-4252.

הערה

העמוד מתאר עקרונות כלליים. התמורה בכל פרויקט נקבעת במשא ומתן ובהסכם, ואין לראות בכתוב התחייבות או הצעה.